Avaliação ambiental na compra de imóveis.
Antes de mais nada, gostaria de te fazer uma simples pergunta. Você compraria um carro seminovo sem ao menos ligar o motor? Obviamente sua resposta foi não, mas nessa mesma linha de raciocínio, por qual razão tanta gente compra um imóvel sem avaliar as questões ambientais? Essa resposta eu deixo para vocês responderem.
Acredite, o que vou relatar a seguir não são histórias baseadas em fatos reais, elas são reais. Certa vez fomos consultados por uma incorporadora que havia comprado um enorme e maravilhoso terreno a um valor interessante para investimento, próximo de um centro urbano em Minas Gerais. Os ânimos eram altos, o objetivo era lotear o imóvel e fazer um condomínio residencial de alto padrão. Imóvel comprado e meta estabelecida, partiram para a avaliação ambiental do “maravilhoso” terreno.
Nosso diálogo começou mais ou menos assim:
Élogi: Possui rede pública de abastecimento de água próxima ao loteamento?
Incorporadora: Não! Mas resolveremos isso com poço.
Élogi: Ok, já fizeram um estudo de disponibilidade hídrica?
Incorporadora: Não.
Élogi: Hummm... Então recomendamos que faça! Existe rede pública de coleta de esgoto?
Incorporadora: Não!
Élogi: Sem problemas, então existe algum corpo d’água próximo onde poderemos lançar os esgotos tratados, correto?
Incorporadora: Não, o corpo d’água mais próximo está a aproximadamente 15 quilômetros do nosso terreno.
Élogi: Ok, então vamos considerar tratar os efluentes e infiltrá-los no solo. Vocês fizeram alguns testes de infiltração do solo?
Incorporadora: Não!
Perceberam o risco? O fato é que essa história acabou de forma que o imóvel inteiro tinha uma baixa disponibilidade hídrica e foi necessária a perfuração de alguns poços tubulares profundos para suprir a demanda do empreendimento, e não podemos esquecer que todos os dias, passam em frente as casas de alto padrão, lindos caminhões limpa fossa com seu excepcional cheiro de diesel queimado, misturado com gases gerados da reação anaeróbia do esgoto armazenado e coletado, pois a infiltração foi inviabilizada devido a baixíssima taxa de infiltração no solo. Tenho certeza que alguns já estão se contorcendo em suas cadeiras e pensando na solução mais incrível do mundo, o famoso reuso. Sim, até certo ponto faz sentido, mas de 100% do que é gerado? Faça chuva ou faça Sol, é viável regar os jardins com 100% do esgoto em um solo pouco permeável? O reuso minimiza o problema, mas não o elimina.
Um outro caso, desta vez no estado de São Paulo. Um loteamento possuía um imponente lago exatamente no centro do loteamento, que bela paisagem meus amigos... Até o nome do loteamento referia-se ao lago, entretanto, “esqueceram” de avisar que o lago era nada mais nada menos que uma nascente, a qual formava um lindo riacho, portanto, toda sua margem deve possuir mata ciliar preservada. Estão de acordo? Caso não estejam, vale ler o código florestal. Resumo da ópera, hoje nada se vê do lago a não ser por trilhas, pois o órgão ambiental exigiu o plantio da mata ciliar, e aqueles terrenos que eram os mais valiosos justamente pela bela vista, hoje, além de “menores”, pois ocupam área de APP (Área de Preservação Permanente), são os menos valorizados.
Agora quero lhe fazer outra pergunta, você acha que um loteamento com estes problemas possui o mesmo valor que um loteamento sem estes inconvenientes? Se os responsáveis pelos loteamentos não contabilizaram tais desvalorizações antes da compra do imóvel, os ganhos serão os mesmos conforme o panejado? Obviamente que não. Para efeito de curiosidade, remediações de áreas contaminadas podem custar dezenas de milhões e levar anos para serem recuperadas.
Os requisitos ambientais que sugerimos avaliação antes da compra de um imóvel vão muito além do que exemplifiquei acima. Existe uma modalidade de serviços conhecida como Due Diligence Ambiental, onde são avaliadas as condições ambientais do imóvel, contemplando não somente a capacidade hídrica, mas também a qualidade da água, o histórico do imóvel é levantado afim de verificar se o mesmo já teve algum uso capaz de conferir contaminação ao solo e/ou a água subterrânea, questões geológicas, arqueológicas, de fauna e flora são imprescindíveis. Somente após uma avaliação ambiental criteriosa, você poderá afirmar que não está comprando “gato por lebre”.
Ivan Stacioni
Engº Ambiental e Segurança do Trabalho
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